Immobilienschenkung 2026: Wichtige Regeln und rechtlicher Rahmen
Eine Wohnung oder ein Haus zu Lebzeiten zu übertragen klingt verlockend – doch wer die Spielregeln für 2026 nicht kennt, zahlt drauf. In Frankreich entfallen laut einer INSEE-Studie aus dem Jahr 2021 rund 46 % aller Schenkungen auf Immobilien. Rechtlich gesehen handelt es sich bei der Immobilienschenkung um eine Schenkung unter Lebenden, die sowohl durch das Zivilgesetzbuch als auch durch den Allgemeinen Steuergesetzbuch geregelt wird.
Zwingend erforderlich ist dabei ein notariell beglaubigter Akt – und die Schenkung ist grundsätzlich unwiderruflich. Das ist die Grundlage, auf der alles aufbaut.
Das Jahr 2026 behält bestehende Freibeträge bei und ergänzt sie um ein wohnungspolitisches Zeitfenster, das strategisch genutzt werden will. Der entscheidende Faktor hängt dabei auch vom Alter des Schenkenden ab. Der Freibetrag von 100.000 € pro Kind, alle 15 Jahre erneuerbar, bleibt das zentrale Instrument. Hinzu kommt eine Grunderwerbsteuer von 0,60 %, etwaige Schenkungssteuer folgt einem progressiven Steuersatz. Was das im Detail bedeutet, zeigt der folgende Überblick.
Ablauf und tatsächliche Kosten einer Immobilienschenkung
Der Prozess gliedert sich in drei Schritte. Zunächst prüft der Notar die Geschäftsfähigkeit und die Eigentumsverhältnisse, anschließend wird der Akt aufgesetzt und vom Begünstigten ausdrücklich angenommen. Bei einer unter Betreuung stehenden volljährigen Person kann eine richterliche Genehmigung notwendig sein.
Der Akt wird innerhalb eines Monats beim Finanzamt eingetragen, wodurch die Berechnung der Schenkungssteuer nach Abzug der Freibeträge ausgelöst wird. Danach erfolgt die Eintragung ins Grundbuchamt. Die durchschnittliche Bearbeitungsdauer beträgt erfahrungsgemäß 2 bis 4 Monate.
Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus Notargebühren nach geregeltem Tarif zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer, der Grunderwerbsteuer von 0,60 % sowie – falls der Freibetrag überschritten wird – Schenkungssteuer zwischen 5 % und 45 %. Ein dokumentiertes Beispiel aus 2026: Bei einer Volleigentumsübertragung im Wert von 300.000 € an ein Kind belaufen sich die Gesamtkosten auf 44.183 € (Notargebühren 4.189,31 €, Schenkungssteuer 38.194 €, Grunderwerbsteuer 1.800 €). Eine Eigentumsaufteilung durch Nießbrauch hätte die Steuerlast um rund 40 bis 50 % reduziert.
Optimierungsstrategien 2026: Nießbrauch, Erbauseinandersetzung und SCI
Das wirksamste Instrument bleibt die Schenkung des bloßen Eigentums unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Die Steuer wird nur auf das bloße Eigentum berechnet: Im Alter von 71 bis 80 Jahren beträgt dessen Wert 60 %, zwischen 81 und 90 Jahren 70 % und ab 91 Jahren 90 % des Gesamtwertes. Mit 60 Jahren lässt sich die Bemessungsgrundlage halbieren – bei einem Immobilienwert von 500.000 € wären das also 250.000 €. Darüber hinaus existiert ein zeitlich befristeter Nießbrauch von 3 bis 10 Jahren mit automatischer Rückübertragung.
Bei einem einzelnen aufzuteilenden Objekt friert die Erbauseinandersetzungsschenkung den Wert zum Zeitpunkt des Akts ein. Über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (SCI) vereinfacht die schrittweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen die Verwaltung – ein üblicher Bewertungsabschlag von 10 bis 15 % kann die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage senken.
Was den gesetzlichen Pflichtteil betrifft: Er beläuft sich auf 1/2 bei einem Kind, 2/3 bei zwei Kindern und 3/4 bei drei oder mehr Kindern. Verheiratete Personen ohne Kinder sichern dem Ehepartner 1/4 zu. Wird dieser Anteil unterschritten, ist eine Herabsetzungsklage möglich.
Freibeträge und Steuerbefreiungen 2025–2026: Wie viel können Sie übertragen?
Die geltenden Freibeträge für 2026 im Überblick: 100.000 € pro Kind, 80.724 € für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, 31.865 € pro Enkelkind, 5.310 € pro Urenkelkind, 15.932 € zwischen Geschwistern sowie 7.967 € für Nichten und Neffen. Menschen mit Behinderung profitieren zusätzlich von einem Freibetrag von 159.325 €. Nach Abzug der Freibeträge greift der progressive Steuersatz von 5 % bis 45 %. Ein anschauliches Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 300.000 €, aufgeteilt auf drei Kinder, wird vollständig steuerfrei übertragen.
Hinzu kommt eine außerordentliche Steuerbefreiung, die bis zum 31. Dezember 2026 gilt: Barschenkungen, die gezielt für Immobilienzwecke verwendet werden, sind bis zu 100.000 € pro Schenker und maximal 300.000 € pro Begünstigtem befreit. Die Mittel müssen innerhalb von 6 Monaten eingesetzt werden – für den Erwerb eines Neubaus oder einer Immobilie im Rahmen eines VEFA-Vertrags, für energetische Sanierungsmaßnahmen am Hauptwohnsitz oder für den Kauf einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz vermietet wird.
Eine Nutzungspflicht von 5 Jahren sowie eine Meldepflicht sind dabei verpflichtend einzuhalten. Begünstigte können Kinder, Enkel- und Urenkelkinder sein – oder bei fehlenden Nachkommen auch Nichten und Neffen. Diese Befreiung lässt sich zusätzlich mit dem regulären Freibetrag von 100.000 € kombinieren.
