Grundsteuer 2026: Ein Kästchen in der Erklärung, das alles verändern kann
Die Steuerkampagne 2026 startete am 9. April 2026 mit der Freischaltung des Online-Dienstes der DGFiP. Je nach Departement gelten unterschiedliche Fristen: Zone 1 bis zum 21. Mai 2026 um 23:59 Uhr, Zone 2 bis zum 28. Mai 2026 und Zone 3 bis zum 4. Juni 2026. Wer seine Erklärung in Papierform einreicht, muss die Unterlagen vor dem 19. Mai 2026 einsenden. Hinter diesen Daten steckt ein sehr konkreter Einsatz: die Herbstrechnung für Ihre Immobilie.
Denn Ihre Einkommensteuererklärung dient nicht nur zur Berechnung der Einkommensteuer. Sie legt auch Ihr steuerliches Referenzeinkommen (RFR) fest – der Schlüssel für lokale Entlastungen gemäß den Artikeln 1390 und 1417‑I des Allgemeinen Steuergesetzbuchs. Ein kleines Kästchen an der richtigen Stelle und ein bestimmtes Formular können eine vollständige Befreiung oder eine Deckelung der Grundsteuer auslösen. Der Unterschied entsteht mit wenigen Klicks.
Grundsteuerbefreiung 2026: Berechtigte, RFR-Schwellenwert und Erlass
Im Jahr 2026 gilt die vollständige Befreiung von der Grundsteuer automatisch – ohne Altersbeschränkung – für Bezieher der ASPA und der ASI. Eigentümer, die am 1. Januar 75 Jahre oder älter sind, sowie Empfänger der AAH können ebenfalls davon profitieren, sofern sie die Einkommensgrenzen einhalten. Für 2026 liegt der Schwellenwert beim ersten Anteil bei 12.793 € RFR, berechnet auf Basis der Einkünfte aus 2025.
Eine weitere gesetzlich vorgesehene Entlastung betrifft Eigentümer zwischen 65 und 75 Jahren, die unterhalb derselben Einkommensgrenze liegen: Sie erhalten einen pauschalen Erlass von 100 €, der direkt vom Steuerbescheid abgezogen wird. Diese Rechte beziehen sich auf den Hauptwohnsitz und basieren auf dem RFR aus der Frühjahrserklärung. Liegen der Verwaltung keine aktuellen Informationen vor, kann der Vorteil verloren gehen.
Wo das Kästchen ankreuzen und welches Formular nutzen – Cerfa 14770 für 2026
Prüfen Sie in Ihrem Online-Bereich die Rubriken „Persönliche Angaben" und „Familiensituation" besonders sorgfältig: genaues Alter zum 1. Januar, Adresse des Hauptwohnsitzes sowie eventuelle Änderungen. Kontrollieren Sie auch die eingetragenen Einkünfte, die das RFR beeinflussen. Die Verwaltung gleicht Leistungsdaten ab – aber wenn Ihr Status (ASPA, ASI, AAH) nicht erscheint oder fehlerhaft ist, korrigieren Sie ihn oder melden Sie den Fehler über das sichere Nachrichtensystem. Ohne diese Angaben kann die automatische Befreiung nicht greifen.
Wer nicht in eine befreite Kategorie fällt, aber unverhältnismäßig hoch belastet wird, kann die gesetzliche Deckelung über das Cerfa 14770 (2041‑DPTF‑SD) beantragen. Dieses Instrument begrenzt die Grundsteuer des Hauptwohnsitzes auf 50 % des Einkommens – der übersteigende Betrag wird erlassen. In der Praxis: Formular ausfüllen, ausdrucken, unterschreiben und zusammen mit dem Grundsteuerbescheid sowie dem Einkommensteuerbescheid an das zuständige Finanzamt senden. Die Einreichung ist ab Erhalt des Bescheids und bis zum 31. Dezember des Folgejahres möglich.
Studentenwohnung, RFR und TEOM: Häufige Fehler vermeiden
Eine legale, aber kaum genutzte Strategie besteht darin, die Wohnung eines studierenden Kindes als dessen Hauptwohnsitz anzumelden – vorausgesetzt, es bildet einen eigenständigen Steuerhaushalt und ist Eigentümer der Immobilie. Mit sehr geringen Einkünften kann es dann die Befreiungskriterien erfüllen oder zumindest die Deckelung beantragen. Jede Familie sollte sorgfältig abwägen, ob die potenzielle Ersparnis bei der Grundsteuer den Vorteil einer Zusammenveranlagung bei der Einkommensteuer überwiegt.
Räumen Sie mit Irrtümern auf. Es gibt kein „Zauberkästchen", das die gesamte Grundsteuer streicht, wenn Ihr RFR die Schwellenwerte überschreitet. Die Entlastungen werden jedes Jahr anhand Ihrer tatsächlichen Situation neu berechnet. Und selbst bei einer Befreiung oder Deckelung bleibt die TEOM weiterhin fällig. Kurz gesagt: Ihr bester Hebel besteht aus zwei einfachen, aufeinander abgestimmten Schritten – korrekte Angaben machen, um automatische Rechte zu sichern, und bei Bedarf fristgerecht den Antrag auf Deckelung mit dem richtigen Formular stellen.
