Pools und Gartenhütten: Warum die Steuerbehörde Ihr Grundstück 2026 unter die Lupe nimmt
Ein blaues Rechteck von oben, ein neuer Schatten auf dem Boden – und ein Algorithmus schlägt an. Die französische Steuerbehörde DGFiP hat ihr Programm Foncier innovant flächendeckend ausgerollt, um nicht angemeldete Bauten aufzuspüren und sowohl die Grundsteuer als auch die Erschließungssteuer neu zu berechnen. Luftaufnahmen, Datenbankabgleiche, manuelle Überprüfung – das gesamte Arsenal steht bereit.
Ab 2026 beschränkt sich das KI-System nicht länger auf Schwimmbäder. Gartenhütten, Wintergärten und Anbauten rücken ebenfalls ins Visier. Die Zahlen sprechen für sich: Nach erfolgreichen Testläufen wurden zehntausende nicht gemeldete Pools entdeckt und erhebliche Steuereinnahmen nachträglich eingetrieben. Die Ausweitung auf Nebengebäude war damit nur eine Frage der Zeit – und betrifft nun das gesamte Staatsgebiet.
Foncier innovant: Die KI, die IGN-Fotos liest und das Kataster abgleicht
Das System arbeitet mit Luftbildern des nationalen Geografieinstituts IGN, die anschließend mit dem Kataster und den vorhandenen Steuererklärungen verglichen werden. Ein „blaues Rechteck" verrät einen Pool, ein länglich geworfener Schatten kann eine Hütte anzeigen, und ein Volumen, das plötzlich dort auftaucht, wo nichts gemeldet war, löst sofort einen Alarm aus.
Der Algorithmus markiert den Verdachtsfall, ein Sachbearbeiter prüft ihn manuell – und bei bestätigter Abweichung folgt eine Aufforderung zur Nachzahlung. Das ist keine stichprobenartige Kontrolle mehr, sondern eine systematische Massenauswertung per Datentechnik. Eigentümer können über das Portal „Gérer mes biens immobiliers" bereits jetzt einsehen, welche Informationen die Behörde über ihre Immobilien gespeichert hat. Jede bauliche Veränderung muss mit der lokalen Besteuerung synchronisiert sein – andernfalls greift die Korrekturkette, und das rückwirkend.
Was 2026 erfasst wird – und was noch durch das Raster fällt
Im Fokus stehen fest installierte Schwimmbäder: eingelassene, halbeingelassene, aber auch bestimmte starre Aufstellbecken, die sich nicht ohne Weiteres abbauen lassen. Ebenso erfasst werden geschlossene und überdachte Nebengebäude wie Gartenhütten, Holzchalets, Gartenarbeitszimmer, Wintergärten oder Carports – deren Fläche fließt in die Bemessungsgrundlage der Erschließungssteuer ein. In der Folge steigt der katastermäßige Mietwert, womit sich auch die Grundsteuer erhöht.
Es gibt jedoch Ausnahmen. Eine Hütte mit einer Grundfläche von höchstens 5 m² benötigt weder eine Genehmigung noch unterliegt sie der Erschließungssteuer. Bei saisonalen Aufstellpools gilt das Kriterium der Zeitlichkeit: Die Installation muss streng temporär sein, zwischen zwei Saisons abgebaut werden und darf üblicherweise nicht mehr als drei Monate pro Jahr aufgestellt bleiben – in Schutzzonen sogar nur 15 Tage. Datierte Fotos des Abbaus sollten unbedingt aufbewahrt werden. Wer beim Kauf einer Immobilie eine „vergessene" Hütte entdeckt: Die Steuer fällt auf den Eigentümer zum 1. Januar – zuerst regularisieren, Regressansprüche gegen den Verkäufer danach.
Was kostet es, und wie lässt sich die Situation vor 2026 bereinigen?
Die Regel ist eindeutig: Wer einen Neubau innerhalb von 90 Tagen nach Fertigstellung meldet, sichert sich die Möglichkeit einer zweijährigen Steuerbefreiung auf den Neubau. Wer es versäumt, riskiert eine rückwirkende Neuberechnung für bis zu 4 Jahre. Die Erschließungssteuer – einmalig fällig – basiert 2026 auf einem Pauschalwert von 892 €/m² außerhalb der Île-de-France und 1.011 €/m² in der Île-de-France; für Schwimmbäder gilt eine eigene Bemessungsgrundlage.
Im Bereich des Baurechts sieht Artikel L.480-4 Bußgelder zwischen 1.200 und 6.000 € pro irregulärem Quadratmeter vor, verbunden mit möglichen Auflagen zur Nachbesserung – im Weigerungsfall sogar Abrissanordnungen.
Wer jetzt handeln möchte, sollte als erstes sein Dossier unter „Mes biens immobiliers" auf impots.gouv.fr prüfen und mit der tatsächlichen Situation abgleichen. Fehlt ein Element, sollte zunächst die baurechtliche Regularisierung bei der Gemeindeverwaltung per Voranmeldung oder Baugenehmigung erfolgen, gefolgt von der Fertigstellungsmeldung. Steuerlich ist das Formular 6704 bzw. H1/H2 über die sichere Nachrichtenplattform einzureichen sowie – je nach Lage – die Online-Erklärung zur Erschließungssteuer. Pläne, Fotos und Genehmigungen beilegen, das Recht auf Irrtum ausdrücklich erwähnen und alle datierten Nachweise aufbewahren. Eine transparente und gut dokumentierte Selbstanzeige begrenzt mögliche Folgen erheblich.
